חוזה שכירות

מקובל ששוכרים יתנו לבעל הדירה ערובות כלשהן לקיום ההתחייבויות שלהם כחלק מ חוזה השכירות (בגין תשלום חשבונות : פינוי הדירה במועד ועוד). ישנם שלושה סוגי ערובויות מקובלים:
*ערבות של צד שלישי להתחייבויות השוכר
*שטר או שיק בטחון של השוכר
*ערבות בנקאית
ערבות רגילה של צד שלישי מאפשרת לבעל הדירה, בתנאים מסוימים, לתבוע גם את הערבים בגין אי מילוי התחייבויות השוכר.
שטר בטחון או שיק בטחון מאפשרים לגשת ישירות להוצאה לפועל ולדלג על שלב התביעה . אם יש ערבות של צדדים שלישיים לשטר בטחון או לשיק בטחון, ניתן לפנות להוצאה לפועל גם כנגדם. לשוכר רצוי ששטר או שיק הבטחון יהיו בלתי סחירים ובלתי ניתנים להעברה. רצוי להקפיד על כך שהם יוחזרו לידיכם בסוף תקופת השכירות.
ערבות בנקאית היא התחייבות של הבנק לשלם לבעל הדירה כסף על פי דרישתו, ובהתקיים תנאים מסוימים (במקביל, כמובן, הבנק יחייב את חשבון השוכר). במידה והערבות הבנקאית היא אוטונומית (ללא תנאי), אזי כדי לממש אותה בעל הדירה לא יהיה חייב להוכיח לבנק שהשוכר הפר את הסכם השכירות. יש לזכור, כי הוצאת ערבות בנקאית כרוכה בתשלומים שונים (עמלה לבנק, מס בולים); לפעמים, במיוחד כאשר אין לשוכר שמבקש להוציא את הערבות חשבון מספיק גדול בבנק, הבנק גם ידרוש שהשוכר ייתן לו ערובות שונות. לכן, לפני שמתחייבים להמציא ערבות בנקאית, מומלץ לבדוק אם יש לכם אפשרות לעשות זאת וכמה זה יעלה לכם.

בעת חתימה על חוזה, מומלץ לוודא שקיים סעיף לגבי העברת השכירות על שם שוכר אחר או השכרת הנכס בשכירות משנה (דהיינו הכנסת שוכר נוסף). המצאות סעיף זה בהסכם תאפשר את האופציה ליציאה מהדירה (והכנסת דייר חלופי) או הכנסת שותף נוסף. כאשר אין הוראה בעניין זה בהסכם השכירות, השוכר לא יכול לצאת באמצע החוזה או למצוא שותף ללא הסכמת בעל הדירה. במידה ובעל הדירה אינו נותן את הסכמתו מטעמים בלתי סבירים, או מתנה אותה בתנאים לא סבירים, רשאי השוכר לעשות זאת בלי הסכמתו.

רצוי שבהסכם השכירות תובטח לשוכר אופציה להארכת השכירות לתקופה נוספת (בד"כ לתקופה הזהה לתקופת השכירות המקורית), כך שאם לפני תום תקופת השכירות המקורית הודיע השוכר על רצונו להאריך את השכירות, זו תוארך בתנאים זהים לתנאים של תקופת השכירות המקורית או כפי שסוכם בחוזה. (זיכרו- סעיף זה יבטיח לכם שאין לבעל הדירה תכנונים עתידיים לגבי הנכס לדוגמה- מכירת הדירה).

אם אין בהסכם הוראה אחרת, שוכר לא יהיה אחראי לבלאי טבעי וגם לא לפגמים שייגרמו לדירה או לציוד שהושכר ביחד עם הדירה שלא באשמתו. אם נגרם לדירה או לציוד שהושכר ביחד עמה נזק שאינו באחריות השוכר, יש להודיע על כך לבעל דירה ולדרוש ממנו לתקן את הנזק. במידה ולא ניתן להמתין לטיפולו של בעל הדירה, מאחר והתיקון דחוף - ניתן לתקן אותו לבד ולדרוש ממנו את החזר הוצאות התיקון הסבירות.

רצוי לבדוק אם הדירה מבוטחת על ידי בעל הדירה בביטוח מבנה, כנגד נזקים שונים (שריפות, נזקי מים, פגיעות על ידי צדדים שלישיים וכו'). נזקים כאלה בד"כ אינם באחריות השוכר, ורצוי לציין זאת במפורש בחוזה. לידיעתכם, ניזקי מים ואש שכיחים הרבה יותר ממה שנדמה.

רצוי לבדוק אם יש בדירה לפחות הציוד המינימלי (מקרר, תנור וכדו'), כדי שלא תצטרכו לרכוש אותו. דירות המושכרות ע"י סטודנטים הינן בעלות תחלופה גבוהה, ולכן בד"כ כוללות ציוד בסיסי המהווה חלק מההשקעה של בעל הדירה בנכס. אם הובטח לכם שבדירה יהיה ריהוט, ציוד או מכשירים כלשהם (ארונות, שולחן, מקרר, תנור, מזגן וכדו'), יש לציין זאת בכתב בהסכם השכירות עצמו או ברשימה שתצורף אליו, תוך בדיקת תקינותם.

במקרים רבים מבקש בעל הדירה שהשוכר יתחייב לשלם את דמי השכירות עד סוף תקופת השכירות גם אם הוא יבטל את ההסכם ויפנה את הנכס קודם לכן. רצוי להימנע מהתחייבות זו מאחר ועשויים להיווצר מקרים שיהפכו את המשך השכירות לבלתי רלוונטית מבחינתכם במהלך תקופת השכירות.

סעיף נוסף שמקובל להכניס להסכמי שכירות מתייחס לפיצויים שעל השוכר לשלם לבעל דירה במקרה של איחור בפינוי הדירה, לאחר סיום תקופת השכירות. גם אם לפני החתימה על ההסכם אתם בטוחים שהנושא אינו רלוונטי מבחינתכם, השתדלו שלא להתחייב לפיצויים גבוהים מידי.
לצפייה בדוגמת חוזה שכירות